Неустойка за просрочку по договору аренды с арендатора или арендодателя: как установить в договоре, начислить и взыскать в 2025 году?

Обратиться к специалисту

Автор статьи - Специалист в области международного частного, корпоративного и наследственного права

Александра Петрова

Краткая информация

В 2008 г. получила степень Бакалавра по специализации международное частное право и регулирование внешнеэкономических связей в Московском государственном институте международных отношений (МГИМО) при МИД РФ. Выполнила и защитила выпускную квалификационную работу по теме «Правовое регулирование мирового рынка нефти в рамках деятельности ОПЕК». В 2009 г. была присуждена квалификация юриста-международника со знанием иностранного языка по специальности «юриспруденция». Преддипломная практику прошла в ОАО «НК «Роснефть». В этом же году выполнила и защитила выпускную квалификационную работу на тему: «Международно-согласованные усилия по сохранению экосистемы Арктики».

Юридическая практика

С 2004 г. работает в Юридическом центре «Ваш Поверенный» в области корпоративного права. Специализируется в области слияния и поглощения компаний, ликвидации российских юридических лиц.

В современных экономических условиях арендные отношения становятся все более распространенными как в жилой, так и нежилой сфере. Согласно статистике Росстата, около 40% российских предприятий используют арендованные помещения для ведения бизнеса, а каждый пятый гражданин России хотя бы раз в жизни арендовал жилье. При этом около 30% арендных отношений сопровождаются конфликтами, связанными с нарушением обязательств, в первую очередь — с просрочкой платежей.

Неустойка как инструмент обеспечения исполнения обязательств играет ключевую роль в защите законных интересов обеих сторон арендных отношений. В 2025 году с учетом изменений в гражданском законодательстве и экономической ситуации вопросы правильного установления, расчета и взыскания неустойки приобретают особую актуальность.

Неустойка за невыполнение условий договора аренды нежилого помещения рассчитывается так же, как и для жилого, но ее размер может отличаться в зависимости от соглашения сторон. Но размер пени за просрочку арендных платежей за коммерческое помещение часто выше, чем за жилое, что следует учитывать при составлении и подписании договора

Правовые основы и виды неустойки

Отношения между арендатором и арендодателем регулируются в первую очередь Гражданским Кодексом РФ. И именно к этому документу необходимо обращаться в первую очередь как для составления договора аренды, так и в случае необходимости урегулировать спор между сторонами. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, а вопросам неустойки ст. 330-333.  Указанные статьи разъясняют понятие и виды неустойки, соотношение неустойки и убытков, указывает на право суда уменьшить размер неустойки. Отдельное внимание необходимо уделить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды«, ПостановлениюПленума ВАС РФ №7 от 14.03.2014, которые разъясняют правила применения ст. 333 ГК РФ, указывает критерии несоразмерности неустойки.

Понятие и функции неустойки

Неустойка (пеня) — это денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Основные функции неустойки:

• Компенсационная — возмещение потерь кредитора;
• Стимулирующая — побуждение к исполнению обязательств;
• Штрафная — наказание за нарушение условий договора одной из сторон договора.

Виды неустойки в арендных отношениях

Классификация по способу исчисления

Неустойка может начисляться в виде штрафа или пени. Пункт 60 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. № 7 дает следующее определение пени — это неустойка в виде периодически начисляемого платежа. Пени по договору аренды начисляются за каждый день просрочки, как правило составляют процент от суммы долга либо это фиксированная сумма за каждый день просрочки. Штраф суды определяют как неустойку, размер которой устанавливается в твердой денежной сумме. Штраф может быть установлен не только в фиксированной сумме, но и в процентах от стоимости договора, суммы неисполненного обязательства и т. д. Ключевые особенности штрафа:

• взыскивается за каждый факт нарушения;
• его размер не зависит от продолжительности нарушения.

За какие нарушения по договору аренды может быть начислена неустойка?

Договором обычно предусматривается неустойка как за нарушения со стороны Арендатора, так и за невыполнение своих обязанностей по договору со стороны Арендодателя. Ответственность в виде последствий в случае совершения проступков должна быть четко зафиксирована, а именно: размер неустойки, способ исчисления, срок, способ, форма претензии и т.д.

Как правило арендаторы допускают следующие нарушения своих обязательств: просрочка платежей, нецелевое использование арендуемого жилого или нежилого помещения, самовольная перепланировка или производство неотделимых улучшений без согласия арендатора, несвоевременный выезд из арендуемого помещения. Законная неустойка по договору аренды взыскивается с арендатора в случае несвоевременной оплаты, даже если условие о штрафных санкциях не прописано в соглашении.

Таблица 1. Нарушения обязательств арендатора

Однако не только Арендаторы нарушают договорные обязательства по аренде. Если арендодатель нежилого помещения допускает нарушения (например, не проводит капитальный ремонт), последствием может стать не только снижение арендной платы, но и взыскание неустойки в пользу арендатора.

Таблица 2. Нарушения арендодателя

Все указанные выше неустойки должны быть четко зафиксированы Договором аренды, поскольку в ином случае взыскать неустойку будет невозможно.

Как взыскать неустойку или проценты по ст. 395 ГК РФ по договору аренды в суде – пошаговая инструкция.

Судебный способ защиты своих прав и интересов эффективен, но трудозатратен и продолжителен по времени. Но при условии правильного составления документов и четкой последовательности предпринятых шагов не составит труда.

Шаг 1. Подготовка претензии.

Прежде чем составить претензию, необходимопроизвести расчет и начисление неустойки. Расчет неустойки за аренду помещения производится согласно условиям договора, где обычно указывается фиксированный процент от суммы задолженности за каждый день просрочки. Если договор не содержит конкретного условия о размере неустойки, расчет может быть произведён по ставке рефинансирования Центрального банка РФ на основании положений Гражданского кодекса. В зависимости от вида неустойки, есть несколько формул расчетов.

Формула 1. Договорная пеня

Н = С × (П / 100) × Д

Где:

• Н — сумма неустойки
• С — сумма задолженности
• П — процент пени
• Д — дни просрочки

Пример расчета:
Арендная плата: 120 000 руб./мес.
Просрочка: 12 дней
Пеня: 0,2% в день

120 000 × 0,2% × 12 = 2 880 руб.

Формула 2. Законная неустойка (ст. 395 ГК РФ)

Н = (С × КС / 365) × Д

Где:

• Н — сумма неустойки
• КС — ключевая ставка ЦБ РФ
• С — сумма задолженности
• Д — дни просрочки

Пример расчета:
Задолженность: 85 000 руб.
Просрочка: 45 дней
Ключевая ставка: 16%                                                          

(85 000 × 16% / 365) × 45 = 1 676,71 руб.

Просрочка: 45 дней

Что должна содержать претензия?

Претензия должна быть оформлена письменно и содержать следующие данные:

1. Шапка документа

• Наименование и реквизиты сторон:
  • Кому: ФИО/название организации-должника, адрес
  • От кого: ФИО/название кредитора, контакты
• Дата и номер претензии (для регистрации переписки)
• Ссылка на договор аренды (№, дата заключения)

2. Описание нарушения

• Суть нарушения:
  • Просрочка арендной платы
  • Несвоевременный возврат помещения
  • Невыполнение ремонта и т. д.
• Срок нарушения: точные даты (например, «платеж за июнь 2025 года не внесен до 10.07.2025»).
• Размер задолженности: сумма основного долга + период просрочки.

3. Расчет неустойки

• Основание для начисления (пункт договора или ст. 395 ГК РФ).
• Формула расчета
• Пример расчета:

*»Задолженность по арендной плате за июль 2025 года составляет 50 000 руб., срок просрочки — 15 дней. Согласно п. 5.2 договора, пеня составляет 0,1% в день:
50 000 × 0,1% × 15 = 750 руб.«*

4. Требования

• Сумма к выплате (основной долг + неустойка).
• Срок исполнения (обычно 10–14 дней с момента получения претензии).
• Предупреждение об обращении в суд в случае неисполнения.

5. Приложения

• Копия договора аренды.
• Платежные документы, подтверждающие долг.
• Акт сверки расчетов (если был).
• Иные доказательства нарушения (переписка, уведомления).

6. Подпись и дата

• Подпись руководителя/физлица.
• Печать (для юрлиц).

Образец претензии о взыскании неустойки

Арендодателю ООО «Коммерческая Недвижимость»
от Арендатора ИП Иванова А.С.
г. Москва, ул. Ленина, д. 10
тел.: +7 (XXX) XXX-XX-XX

ПРЕТЕНЗИЯ
о взыскании неустойки за просрочку арендной платы

10 июля 2025 года

На основании договора аренды нежилого помещения № 45 от 15.01.2025 г., заключенного между ООО «Коммерческая Недвижимость» (арендодатель) и ИП Ивановым А.С. (арендатор), арендатор обязан вносить арендную плату в размере 50 000 руб. ежемесячно, не позднее 5-го числа каждого месяца.

Факт нарушения:
Платеж за июль 2025 года в сумме 50 000 руб. не поступил на расчетный счет арендодателя в установленный срок. На дату направления претензии просрочка составляет 15 дней (с 06.07.2025 по 10.07.2025).

Расчет неустойки:
Согласно п. 7.2 договора, за просрочку арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
50 000 руб. × 0,1% × 15 дней = 750 руб.

Требования:
Прошу в срок до 25 июля 2025 года погасить задолженность в сумме 50 000 руб. и неустойку в размере 750 руб. (всего 50 750 руб.).

В случае неисполнения требований буду вынужден обратиться в суд для взыскания долга, неустойки и судебных расходов.

Приложения:

1. Копия договора аренды.
2. Выписка по расчетному счету (отсутствие платежа).

ИП Иванов А.С.
_________________/Иванов А.С./

Как правильно подать претензию?

1. Направление:
   • Заказное письмо с уведомлением (идеальный вариант).
   • Лично под роспись (если есть возможность).
   • Электронной почтой (если договор это допускает).
2. Срок ответа:
   • Обычно 10–30 дней (если иное не указано в договоре).
   • Если ответа нет – можно обращаться в суд.
3. Если должник согласен:
   • Подписать соглашение о рассрочке.
   • Внести оплату и взять расписку.
4. Если должник игнорирует:
   • Готовить исковое заявление в суд.

Последствия непредставления претензии

• Суд может оставить иск без рассмотрения, если досудебный порядок был обязателен (ст. 132 АПК РФ).
• Увеличатся сроки взыскания (придется заново направлять претензию).

Шаг 2. Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании неустойки в суд.

Проверка оснований для иска

Перед обращением в суд убедитесь, что:

• Нарушение условий договора действительно имело место (просрочка платежа, невыполнение ремонта и т. д.).
• Претензионный порядок соблюден (если он предусмотрен договором или законом).
• Срок исковой давности (3 года по ст. 196 ГК РФ) не истек.

Сбор документов

Для подачи иска в суд потребуются:

1. Копия договора аренды (основной документ).
2. Доказательства нарушения:
   • Платежные поручения (если оплата частичная).
   • Переписка с должником (претензии, уведомления).
   • Акт сверки (если проводился).
3. Расчет неустойки (подробный, с формулами).
4. Доказательства направления претензии (почтовая квитанция, уведомление о вручении).
5. Выписка из ЕГРН (если спор о недвижимости).
6. Доверенность (если иск подает представитель).
7. Определение подсудности. Какой суд рассматривает споры о неустойке?

Зависит от суммы иска и статуса сторон:

• Территориальная подсудность
• По общему правилу – иск подается в суд по месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ, ст. 35 АПК РФ).
• По договору аренды недвижимости – можно подать в суд по месту нахождения объекта (ст. 30 ГПК РФ, ст. 38 АПК РФ).
• Если в договоре есть условие о подсудности – можно подать в указанный суд (если это не противоречит закону).
• Оплата госпошлины

Размер госпошлины зависит от цены иска (ст. 333.19 НК РФ). Чтобы определить цену иска необходимо руководствоваться следующей информацией. Цена иска – это денежная оценка всех требований, которые истец предъявляет к ответчику. От нее зависит:

✔ Размер госпошлины

✔ Подсудность (мировой или районный/арбитражный суд)

✔ Пределы ответственности ответчика

При взыскании неустойки по договору аренды цена иска включает:

Основную сумму долга

Если вместе с неустойкой взыскивается задолженность по арендной плате, она включается в цену иска.

Пример:

• Задолженность за 3 месяца: 150 000 руб.
• Неустойка за просрочку: 15 000 руб.
• Цена иска = 150 000 + 15 000 = 165 000 руб.

Сумма неустойки (пени, штрафа)

Рассчитывается на дату подачи иска. Если неустойка продолжает начисляться, в иске можно указать:

• Фиксированную сумму (на момент подачи иска).
• Формулу для расчета до момента фактического погашения.

Пример:

«Взыскать неустойку в размере 12 500 руб. (на дату подачи иска), а также неустойку за период с 01.10.2025 до дня фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% в день от суммы задолженности.»

Проценты по ст. 395 ГК РФ (если договором не предусмотрена пеня)

Если договор не содержит условия о неустойке, можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Они включаются в цену иска.

Формула:  Проценты = (Сумма долга × Ключевая ставка ЦБ / 365) × Дни просрочки

Судебные расходы

В цену иска не входят, но могут быть взысканы дополнительно:

• Госпошлина
• Услуги юриста
• Почтовые расходы

Что не включается в цену иска?

❌ Моральный вред (не применяется в арендных спорах).
❌ Штрафы в пользу государства (например, за несвоевременную уплату налогов).
❌ Будущие платежи (неустойка рассчитывается только за фактический период просрочки).

Размер государственной пошлины рассчитывается на основании ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ.

Шаг 3. Защита интересов в арбитражном суде.

Арбитражные суды рассматривают споры между юридическими лицами и ИП. Если ваш контрагент — организация или предприниматель, иск о взыскании неустойки по договору аренды подается в арбитражный суд.

Ключевые отличия от гражданского процесса:

✔ Строгие формальности (досудебный порядок обязателен, если предусмотрен договором).
✔ Короткие сроки (дело обычно рассматривается за 2–3 месяца).
✔ Активная роль суда (судья может запрашивать доказательства самостоятельно).
✔ Электронный документооборот (через систему «Мой арбитр»).

При рассмотрения споров о взыскании неустойки по договору аренды Суды, как правило, назначают предварительное судебное заседание, на котором выясняет дополнительные вопросы, которые остались непонятны суду из представленных документов, запрашивает дополнительные документы и доказательства и проч.

После проведения предварительного судебного заседания суд назначает основное заседание, которое назначается в течение 2-3 месяцев.

Как вести себя в суде:

✔ Говорите четко и по делу (арбитражные судьи ценят краткость).
✔ Опирайтесь на документы (договор, расчеты, переписку).
✔ Отвечайте на вопросы судьи (не уходите от ответов).

Шаг 4. Получение решения арбитражного суда и исполнительного суда.

Решение Суда вступает в силу через 1 месяц (если не подана апелляция). Решение апелляционной инстанции вступает в силу немедленно. Сроки можно проверить на сайте суда в карточке дела или в системе «Мой арбитр». Исполнительный лист выдается по письменному заявлению стороны спора судом, который этот спор рассматривал. Заявление можно подать лично, почтой, через систему «Мой арбитр». Исполнительный лист выдается в срок 5-10 рабочих дней.

Заявление должно содержать:

• Наименование суда.
• Номер дела и дату решения.
• Просьбу выдать исполнительный лист.
• Реквизиты для перевода (если суд отправляет лист электронно).

Образец заявления:

*»В Арбитражный суд г. Москвы
От ООО «Компания-1»
Истец по делу № А40-12345/2025

ЗАЯВЛЕНИЕ
о выдаче исполнительного листа

На основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2025 по делу № А40-12345/2025 прошу выдать исполнительный лист для взыскания с ООО «Компания-2» 250 000 руб. неустойки по договору аренды.

Приложение:

• Копия решения суда.

20.08.2025
Генеральный директор ООО «Компания-1»
_________________ /Петров И.А./»

ШАГ 5. Исполнение решения суда, фактическое взыскание процентов (неустойки) по договору аренды.

Исполнительный лист выдается в бумажном или электронном виде.

Что проверить в исполнительном листе:
✔ Правильность данных (названия сторон, сумму).
✔ Наличие печати и подписи судьи.
✔ Срок предъявления к исполнению (обычно 3 года).

Исполнительный лист можно самостоятельно предъявить в банк должника (если известны реквизиты и есть уверенность, что на расчетном счете есть деньги). Либо передать лист приставом для взыскания. Обратиться к приставам можно в течение 3 (Трех) лет. Можно также ходатайствовать о немедленном исполнении (если есть риск, что должник скроет активы).